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La garantie de rachat

Nature de la garantie

Par cette garantie, l’organisme vendeur s’engage à racheter le logement à un montant minimum garanti dans l’hypothèse où l’accédant se trouverait en difficulté au cours des 15 années suivant son acquisition.

Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, la garantie peut être mise en jeu, sur demande de l’acquéreur ou du co-acquéreur, dans les 15 ans à compter de la date d’achat ou, dans le cas de la location-accession, de la date de levée d’option.

Modalités juridiques et pratiques

La garantie de rachat, comme la garantie de relogement, est intégrée dans le contrat de vente (et dès le contrat de location-accession pour l’accédant en PSLA). C’est donc un engagement contractuel que prend l’organisme vendeur à l’égard de l’acquéreur.

La garantie est applicable pendant 15 ans à compter de la vente. La garantie de rachat définit un niveau de prix minimum garanti évoluant dans la durée :

  • pendant les 5 premières années après l’acte de vente du logement, le montant est fixé à hauteur de 80% de la valeur initiale d’acquisition.
  • à partir de la sixième année et jusqu’à la quinzième année, ce montant peut être minoré de 1,5% de la valeur initiale du bien immobilier par année écoulée.

En PSLA comme en accession sociale, le délai de 15 ans court à compter de la signature de l’acte de vente authentique et non pas à partir de l’entrée dans les lieux de l’accédant.

L’accédant doit respecter trois conditions pour bénéficier de la garantie de rachat :

  • le bien acheté ne pas sorti du patrimoine de l’accédant,
  • il doit constituer sa résidence principale,
  • la demande de rachat de la part de l’accédant doit être formalisée, avec l’envoi d’une lettre recommandée à l’organisme avec accusé de réception.

L’accédant doit manifester une réactivité minimum, sa demande devant intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la survenance du fait générateur

La mise en œuvre de la garantie peut être demandée par l’accédant dans les 6 cas suivants :

  • le décès (toutes les causes)
  • la mobilité professionnelle
  • le chômage d’une durée supérieure à un an
  • L’invalidité
  • le divorce
  • la dissolution d’un pacte civil de solidarité.

La garantie de relogement

Nature de la garantie

La garantie de relogement assure au ménage accédant de bénéficier, sous certaines conditions, d’une offre de relogement dans un logement locatif, de la part de l’organisme vendeur ou d’un organisme locatif avec lequel il aura conclu une convention. La garantie porte sur une durée de 15 ans.

L’objectif visé est ici d’assurer, en cas d’échec dans la phase d’accession à la propriété, un relogement du ménage dans des conditions satisfaisantes en termes de qualité de logement et de niveau de loyer.

Selon les formules proposées par les organismes, cette garantie de relogement peut prendre diverses formes :

  • Une garantie avec maintien dans les lieux de l’accédant (ce qui implique la mise en œuvre d’un rachat par l’organisme locatif).Cette solution peut se décliner en cas de chômage par exemple. Elle peut s’avérer inefficiente en cas de divorce.
  • Une garantie sans maintien dans les lieux, avec une offre de relogement dans un autre logement du patrimoine locatif.

La réglementation ne prévoit rien en la matière. Le choix entre les deux modes de relogement pourra donc se faire au moment où la garantie sera actionnée.

Modalités juridiques et pratiques

La mise en œuvre de la garantie de relogement se fait :

  • à la demande de l’accédant ou de son conjoint,
  • selon les mêmes modalités et à la suite des mêmes faits générateurs que la garantie de rachat, à l’exception de la mobilité géographique. Les organismes d’Hlm ne sont pas toujours en mesure de proposer un relogement en locatif à plus de 70 kilomètres du lieu d’implantation du logement,

Deux points méritent d’être soulignés :

  • le respect de la réglementation Hlm, et notamment des conditions de ressources : les revenus du ménage doivent être inférieurs aux plafonds Hlm en vigueur. En PSLA, les plafonds à respecter sont les plafonds PLUS. En accession sociale, il s’agit des plafonds PLS.
  • la réponse à des offres de relogement formulées par le bailleur : l’organisme d’Hlm s’engage à proposer au ménage trois offres écrites de relogement dans le parc locatif social « correspondant à ses besoins et ses possibilités » dans un délai de trois mois en accession sociale et six mois en PSLA à compter de la mise en jeu de la garantie. L’accédant dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour se prononcer. Passé ce délai, l’organisme se trouve déchargé de sa garantie de relogement.

Dans le cadre d’un PSLA, les offres de relogement proposées sont dispensées de la procédure d’attribution Hlm (art. 27-1 de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession).

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