exterrA - Location Accession - Bail Réel Solidaire

Un des enjeux de l'accession à la propriété est de favoriser la possibilité de parcours résidentiels diversifiés tout au long de la vie.

Les opérations d'accession sécurisée, doivent respecter un prix de vente maximum, et les ventes sont réalisées à titre de résidence principale et aux conditions suivantes :

  • L'accession à la propriété vise principalement les primo-accédants, les jeunes ménages et les occupants des logements locatifs qui se sentent bloqués dans ce parcours par la modicité de leurs ressources.
  • Est considéré comme primo accédant, l'acquéreur d'un logement qui n'a pas été propriétaire dans les deux ans précédant son achat.

Afin de sécuriser les opérations d'accession, les opérateurs ont l'obligation d'avoir recours à la société de garantie de l'accession (SGA) : La SGA a pour objet de garantir les organismes contre les risques financiers encourus par eux dans les opérations de promotion immobilière et les ventes d'immeubles à construire achevés ou acquis et améliorés en vue de leur revente à l'exception de la vente des immeubles du patrimoine des organismes (vente du patrimoine locatif).

La location-accession (PSLA)

La location-accession (loi du 12/07/1984) consiste à faire accéder à la propriété des ménages à faibles ressources en deux temps :

  • La personne est d'abord « locataire accédant », elle paie une redevance composée d'un « loyer » et d'une part « acquisitive ». Cette part acquisitive constitue son apport personnel à la levée d'option d'achat.
  • Dans un second temps, elle achète son logement et rembourse son emprunt.

Caractéristique de la location-accession :

  • Prêt spécifique, le Prêt Social Location Accession (PSLA),
  • Le logement neuf bénéficie d'une TVA à taux réduit (5,5%) et d'une exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties sur 15 ans,
  • Prix de vente non révisable minoré de 1% chaque année d'occupation
  • Si la levée d'option intervient au-delà de 5 ans, le transfert de propriété se fait en droit de mutation,

Les opérations, pour être éligibles à la location accession, doivent obtenir un agrément à travers une convention signée entre l'opérateur et l'Etat ou ses délégataires.

Pour cette demande d'agrément, il y a obligation d'obtenir d'un établissement de crédit une solution de financement pour l'acquéreur lors de la levée d'option : plafonnement de la mensualité de remboursement de l'acquéreur (= au plus à la dernière redevance de la «phase locative»).

La Location Accession bénéficie d'une sécurisation obligatoire des accédants :

  • en cas de non levée d'option : garantie de relogement (occupants sous plafonds PLUS)
  • en cas de défaillance de l'accédant après la levée d'option : garantie de rachat et de relogement (plafonds PLUS)

Plafonds de ressources applicables pour bénéficier de l a location-accession :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zones B et C
1 32 637 € 24 740 €
2 45 691€ 32 990 €
3 52 219 € 38 160 €
4 59 400 € 42 284 €
5 67 756 € 46 398 €

La part d'occupation de la redevance est limitée au maxi du plafond du loyer PLS (pour 2019) :

Plafond part locative Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Valeurs HT (en €/m² SU/mois) 13,67 € 10,51€ 9,05 € 8,68 € 8,06 €

Cette indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire du contrat de location-accession, dans la limite de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'Indice de Référence des Loyers à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Le Bail Réel Solidaire (BRS)

Avantages du BRS :

  • Prix d'acquisition minoré du coût du terrain, généralement entre 15 et 30% du prix final et plafonné aux plafonds de prix PSLA,
  • TVA à taux réduit pour les logements neufs,
  • Tous les avantages du neuf et d'une accession sécurisée,
  • Abattement de 30% de la taxe foncière sur la propriété bâtie, si la commune le décide.
Obligations du BRS :
  • Le logement est obligatoirement la résidence principale,
  • A l'entrée dans les lieux, respecter les plafonds de revenus du PSLA,
  • Acquitter, en plus d'une mensualité d'emprunt, une redevance correspondnant au frais de gestion et droit d'occupation du terrain.
Dans le cadre du BRS vous vous engagez en cas de revente à faire bénéficier les futurs acquéreurs des conditions identiques  à celles dont vous avez bénéficié, à savoir :

  • Un prix de revente du logement respectant une formule de revente et ne pouvant pas dépasser les plafonds de prix du PSLA,
  • Le nouvel acquéreur devra luis aussi respecter les plafonds de revenus du PSLA.
Plafonds de ressources applicables pour bénéficier du BRS :

Les ménages bénéficiaires d'un logement en  Bail Réel Solidaire doivent respecter les plafonds de ressource, sur la base du revenu fiscal de référence N-2.

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B et C
1 32 637 € 24 740 €
2 45 691 € 32 990 €
3 52 219 € 38 160 €
4 59 400 € 42 284 €
5 67 756 € 46 398 €

Plafonds de prix :

Le respect des plafonds est calculé au niveau de chaque logement qui bénéficient d'un taux réduit de Tva.

Le plafond est indiqué en hors taxes. Il convient d'imputer ensuite le taux de TVA correspondant (20,0 % ou 5,5 %).

  Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Valeurs HT 4 886 € 3 3702 € 2 965 € 2 588 € 2 263 €

Les données dans le tableau ci-dessus sont exprimées en m² de surface habitable augmenté de la moitié des surfaces annexes telles que définies dans l'arrêté du 9 mai 1955, à savoir la moitié des surfaces annexes et dans la limite de 6m², de la moitié des surfaces de garages ou de l'emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant parti d'une jouissance exclusive pour l'accédant.

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