Location Accession (PSLA)

Un des enjeux de l'accession sociale à la propriété est de favoriser la possibilité de parcours résidentiels diversifiés tout au long de la vie.

Les opérations d'accession sécurisée, doivent respecter un prix de vente maxima et les ventes sont réalisées à titre de résidence principale et aux conditions suivantes :

• L'accession sociale à la propriété vise principalement les primo-accédants, les jeunes ménages et les occupants des logements sociaux qui se sentent bloqués dans ce parcours par la modicité de leurs ressources.
• Est considéré comme primo accédant, l'acquéreur d'un logement qui n'a pas été propriétaire dans les deux ans précédant son achat.

Les plafonds de prix de vente applicables à l'accession sociale sont valorisées chaque 1er janvier sur la base de l'évolution de l'ICC.

Le respect des plafonds est calculé au niveau de l'opération pour les logements au taux normal de Tva et au niveau de chaque logement pour ceux qui bénéficient d'un taux réduit de Tva.

Désormais, le plafond n'est plus indiqué que hors taxes. Il convient d'imputer ensuite le taux de TVA correspondant (20,0% ou 5,5%).

Les données dans le tableau ci-dessus sont exprimées en m² de surface habitable augmenté de la moitié des surfaces annexes telles que définies dans l'arrêté du 9 mai 1955, à savoir la moitié des surfaces annexes et dans la limite de 6m², de la moitié des surfaces de garages ou de l'emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant parti d'une jouissance exclusive pour l'accédant.

Afin de sécuriser les opérations d'accession sociale, les opérateurs ont l'obligation d'avoir recours à la société de garantie de l'accession (SGA) : La SGA a pour objet de garantir les organismes d'HLM contre les risques financiers encourus par eux dans les opérations de promotion immobilière et les ventes d'immeubles à construire achevés ou acquis et améliorés en vue de leur revente à l'exception de la vente des immeubles du patrimoine des organismes (vente HLM).

La location-accession

La location-accession (loi du 12 juillet 1984) consiste à faire accéder à la propriété des ménages à faibles ressources en deux temps :

• La personne est d'abord « locataire accédant », elle paie une redevance composée d'un « loyer » et d'une part « acquisitive ». Cette part acquisitive constitue son apport personnel à la levée d'option.
• Dans un second temps, elle achète son logement et rembourse son emprunt.

Caractéristique de la location-accession :

• La personne est d'abord «locataire accédant», elle paie une redevance composée d'un « loyer » et d'une part « acquisitive ». Cette part acquisitive constitue son apport personnel à la levée d'option,
• Prêt spécifique (Prêt Social Location Accession,
• Le logement neuf bénéficie d'une TVA à taux réduit (5,5%) et d'une exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties sur 15 ans,
• Emprunteurs : toute personne morale (y compris SCI créée pour la vente des logements),
• Prix de vente non révisable minoré de 1% chaque année d'occupation
• Si la levée d'option intervient au-delà de 5 ans, le transfert de propriété se fait en droit de mutation.

Les opérations, pour être éligibles à la location accession, doivent obtenir un agrément à travers une convention signée entre l'opérateur et l'Etat ou les délégataires.

Pour cette demande d'agrément, il y a obligation d'obtenir d'un établissement de crédit une solution de financement pour l'acquéreur lors de la levée d'option : plafonnement de la mensualité de remboursement de l'acquéreur (= au plus à la dernière redevance de la «phase locative»).